У нас в городе не больше десяти управляющих компаний – конкуренции не наблюдается. О работе ООО «ЖКТ» нам рассказал руководитель компании Владимир Вадимович Казаринов (на фото).
– Владимир Вадимович, когда возникло ООО «ЖКТ»?
– ООО «ЖКТ» учреждено в феврале 2005 года. Мы занимаемся организацией работ по технической эксплуатации многоквартирного дома, то есть организуем комплекс работ по поддержанию МКД и его элементов, в том числе – земельного участка вокруг дома, в надлежащем состоянии. К процессу управления МКД приступили летом 2006 года. Сначала обслуживали 2 дома, потом 17, а сегодня 27, и с 1 января 2021 года добавится ещё один дом.
– Сколько сотрудников у вас в компании?
– В службе управления МКД штатная численность 12 человек: диспетчера АДС, специалисты по управлению и эксплуатации МКД, бухгалтер, мастер. Остальной комплекс работ проводится подрядным способом за счёт юридических и физических лиц: ремонт крыш, уборка в подъездах и дворах, замена инженерного оборудования и прочие работы по ремонту МКД. Общая численность работников компании, с учётом подрядчиков, около 50 человек.
– Расскажите о жилищном фонде в вашем управлении?
– Дома в нашем управлении не разбросаны по городу, а сконцентрированы в границах двух кварталов. Когда осуществлялся переход домов из единого муниципального предприятия ЖКХ в частные компании, мы специально взяли компактно расположенные дома. Удобно обслуживать, когда все дома рядом. Помимо этого, у нас в управлении ещё два дома, расположенные на некотором удалении. Но это не доставляет неудобств. У маленьких двух- и трёхэтажных домов больше проблем, потому что они и старше по возрасту, и финансовых возможностей у них значительно меньше, чем у пяти- и девятиэтажных. За счёт оптимизации финансирования всех работ по организации, эти дома не обделены вниманием.
Есть проблемы с задолженностью в размере около шести миллионов рублей. Мы регулярно подаём иски в суды на должников. Существует контингент не платящих граждан. Законных механизмов воздействия на должников, кроме подачи исков в суд, не существует. На федеральном уровне не принят закон, позволяющий выставлять жилые помещения в доме на торги за наличие задолженности по ЖКУ. Дела проходят исполнительное производство через судебных приставов, и некоторые исполнительные листы возвращаются с формулировкой «Имущество не обнаружено». Недофинансирование работ по причине задолженности влияет на их количество и качество.
Помимо этого, постоянно ужесточаются требования государства к экономической деятельности коммерческих организаций, в том числе к управляющим компаниям – постоянно повышаются МРОТ, налоги и сборы. Фактически около сорока процентов от оборота возвращается государству в виде налогов и сборов. Мы обязаны индексировать зарплату работникам каждый год, к этому добавляется резкое увеличение МРОТ с шести до двенадцати тысяч за последние пять лет. Это закономерно влияет на фонд оплаты труда работников предприятия и себестоимость работ по содержанию. В то же время увеличение размера платы за содержание жилого помещения, за счёт которой происходит финансирование работ по содержанию общего имущества в доме, жёстко привязано к решению общего собрания собственников или решению органа местного самоуправления. Собственники не торопятся увеличить размер платы за содержание жилого помещения, что снижает привлекательность работы в сфере обслуживания многоквартирного дома. В связи с этим очень много видов работ по обслуживанию дома лежат на плечах пенсионеров. Размеры зарплат в пределах 15-20 тысяч рублей, которые сегодня может предложить управляющая компания, интересны, прежде всего, пенсионерам, которые имеют дополнительный доход в виде пенсии. Эти объективные причины не дают возможность нашей управляющей организации надлежащим образом организовать более масштабные работы в части текущего ремонта общего имущества в доме собственными силами. Поэтому существенное улучшение качества проживания в многоквартирных домах возможно только путём бюджетного финансирования за счёт различных целевых программ. Например, «Комфортная городская среда» или финансирование капремонта в доме из средств регионального оператора.
– Какие виды ремонтных работ были проведены за последнее время?
– В этом году провели капитальный ремонт крыши по адресу: Почтовый, 13, в прошлом году по адресу: М. Горького, 22. В этих домах есть советы дома, которые активно работают над улучшением его технического состояния. Часть работ в этих домах выполнена за счёт дополнительного взноса на капитальный ремонт. В 2019 году в доме по адресу: Кирова, 51 корпус 1 поменяли внутри подвальную часть и выпуски системы водоотведения (канализации). В доме 50 по улице Кирова за счёт дополнительного взноса в 2019 году поменяли часть «лежака» холодного водоснабжения. Вторую часть «лежака» заменим в декабре 2020 года. Надеемся, что ситуация с водоснабжением верхних этажей улучшится. В то же время стоит учитывать, что давление на входе в дом остаётся неизменным и зависит от технического состояния подающих сетей водоснабжения, которые находятся в ведении ГУП «Леноблводоканал» и сильно изношены. Люди на пятом этаже должны учитывать эти переменные, прежде чем устанавливать оборудование, не рассчитанное на низкое давление. В доме по адресу: Почтовый, 11, где также активно работает совет дома, в 2020 году прошёл ремонт за счёт средств Фонда капремонта ЛО. Поменяли внутридомовую инженерную систему электроснабжения. Старая электрика не была рассчитана на большое число современных бытовых приборов с их электропотреблением. Из 27 домов ООО «ЖКТ» только в трёх заменила систему электроснабжения как за счёт дополнительного взноса собственников, так и за счёт средств фонда капитального ремонта. И это очень мало.
– Существуют ли планы по развитию компании?
– В данной экономической и эпидемиологической ситуации трудно строить планы. Например, с весны этого года часть финансовых средств содержания общего имущества в доме забирают мероприятия по профилактической дезинфекции мест общего пользования, которую управляющая компания вынуждена осуществлять по требованию органов исполнительной власти для предотвращения распространения эпидемии коронавируса. Ежедневно проводим работы по дезинфекции входной группы дома: специальным раствором на основе хлора опрыскиваются ручки входа и протираются перила в подъездах. По предписанию Роспотребнадзора, где выявлены заражения, осуществляем очаговую дезинфекцию. В день обнаружения обрабатываем весь подъезд. За весну и лето получили предписания по 10 подъездам, а только за октябрь уже получено предписаний на 20 подъездов. При этом какого-либо дополнительного финансирования нет. Поэтому оплату дезинфекции приходится осуществлять за счёт текущих средств на содержание общего имущества, уменьшая финансирование других видов работ и услуг, не связанных с безопасностью проживания граждан.
– Расскажите о системе управления домами в городе.
– Система управления домами в Сланцах сформировалась. Существует несколько управляющих организаций и активных ТСЖ. Конкуренции между компаниями нет. Мы все выживаем. Нет смысла держать большое число домов. На заре реформы ЖКХ до 2005 года в некоторых регионах пытались найти золотую середину между количеством метров и качеством предоставляемых услуг. Разделение единого муниципального предприятия ЖКХ на несколько организаций позволило приблизить управляющие компании к нуждам людей. Изначальным преимуществом Сланцев стало то, что в отличие от большинства других регионов собственники были на системе «прямых договоров» с ресурсоснабжающими компаниями.
По каждому виду коммунальных услуг существовала отдельная квитанция на оплату, и это позволяло каждой организации получать финансирование своей деятельности напрямую, без посредников. В других субъектах федерации управляющая организация самостоятельно распределяла выручку по видам коммунальных услуг и перечисляла деньги в адрес коммунальщиков. Выявлялись случаи, когда недобросовестные управляющие организации не перечисляли деньги и присваивали их себе. Чтобы уйти от этого, государство несколько лет назад внедрило практику «прямых договор» по всей стране.
– Что может помочь развитию сферы ЖКХ?
– Домам с большим числом квартир выгодно заводить спецсчёт, небольшим домам остаётся ждать своей очереди в Фонде капитального ремонта ЛО. На федеральном уровне существуют предложения по кредитованию капитального ремонта в многоквартирных домах за счёт банковского сектора. Сложность заключается в том, что управляющая организация не располагает существенным ликвидным имуществом, которое можно предоставить под залог. Да и сам МКД и земля под ним, в отличии от частного дома или участка земли под ИЖС, не имеют стоимости. Как имущественный объект они законодательно не прописаны и поэтому не являются объектами делового (экономического) оборота. А если нет такого самостоятельного объекта, как земля и МКД на ней, то и реальную экономику вокруг него сложно выстроить. Это тёмное пятно в нашем законодательстве. В первую очередь земля под МКД должна перейти в реальную собственность. А если с землёй мало ясности, то и МКД «висит в воздухе». В любом мегаполисе стоимость земли под домом в центре города в разы больше, чем в другом месте. Земельный участок под МКД имеет особую ценность, и с него всё начинается. Земля под МКД и сам МКД могут быть и должны стать капиталом, в том числе – акционерным. Например, в Финляндии, если у земли и МКД на ней больше пяти собственников, то они обязаны организовать специализированное акционерное общество для владения своим имуществом.
У нас же объектом делового оборота являются жилые помещения в МКД в виде комнат или квартир. Конечно, убедить граждан, родившихся при СССР, что земля под и вокруг МКД – это их собственность, непросто. Ведь города в СССР строились по принципу «соцгорода» или «социального общежития», и земля вокруг МКД была проходная и проездная. Сегодня её невозможно изолировать и обнести забором. В таких условиях воспитать «частного собственника» очень сложно. Возможно поэтому наше государство и не активизирует построение реальных экономических отношений вокруг земли и МКД на ней. И сегодня ещё есть граждане, которые считают, что всё, что за порогом квартиры, находится на балансе государства, и они не обязаны нести ответственность за содержание общего имущества в МКД.
– Как ваша компания справляется с проблемой спиливания деревьев во дворах?
– Для спиливания аварийных деревьев заключаем договор с подрядной организацией. Существует проблема утилизации веток и кустов. Если листва относится к твёрдым коммунальным отходам и вывозится за счёт средств собственников, которые платят за вывоз ТКО по отдельному счёту, то утилизация веток и обрезков деревьев считается деятельностью по содержанию дома и закладывается в бюджет управляющей компании. Она должна заключать дополнительный договор со специализированной организацией на вывоз таких обрезков. Например, у АО «Петроваст» контейнер объёмом 14 кубических метро для вывоза таких отходов стоит 12,5 тысячи рублей без стоимость загрузки. И это не совсем по карману для любой УК в сегодняшних условиях.
Дмитрий Дыбаль.
